مستاجران بازنده سوداگری مسكن

نتايج يك پژوهش علمي، آسيبديدگي بازار رهن و اجاره بهويژه مستاجران از تقاضاي سرمايهيي مسكن را تاييد كرد. نتايج اين پژوهش حاكي از آن است كه طي فاصله زماني دو سرشماري گذشته نزديك به 70درصد از تقاضاي مسكن به تقاضاي سرمايهيي اختصاص يافته بود. مسالهيي كه از يك سو باعث افزايش تقاضاي مسكن اجارهيي و بهتبع آن افزايش اجارهبها ميشود و ازسوي ديگر تاثير بسزايي در افزايش قيمت مسكن دارد و از آنجا كه قيمت اجارهبها خود تابعي از قيمت نهايي مسكن است منجر به افزايش مجدد قيمت در بازار اجاره نيز ميشود.

به گزارش ایرانجیب به نقل از تعادل، اين پژوهش علمي همچنين حاكي است، تغييرات توليد سرانه ناخالص داخلي، قيمت مسكن و تعداد خانوار به صورت مستقيم و معنادار و تعداد پروانههاي ساختماني صادره به صورت معكوس و معنادار بر قيمت اجاره مسكن شهري در ايران موثر هستند. نتايج يك مطالعه دانشگاهي نشان ميدهد باتوجه به اينكه تعداد خانوارها يك عامل تاثيرگذار در قيمت اجاره مسكن است اين متغير بر قيمت اجاره مسكن آثار مثبتي دارد ضمن اينكه، اين موضوع در بررسي دلايل تفاوت قيمت اجاره مسكن در استانهاي مختلف نيز ميتواند موردملاحظه قرار گيرد.

همچنين آثار منفي هزينه استفاده بر قيمت اجاره مسكن ميتواند نكات مفيدي را در حوزه سياستگذاري ارائه كند، بهعنوان نخستين عامل تشكيلدهنده هزينه، استفاده افزايش نرخ سود سپردههاي بانكي با بازدهي ساير داراييها (با جذب نقدينگي) و افزايش هزينه استفاده ميتواند منجر به كاهش قيمت اجاره شود. علاوه بر آن ارقام بالاتر تورم و نرخ انتظاري افزايش قيمت مسكن با كاهش هزينه استفاده، آثار افزايش بر قيمت مسكن دارد كه اين نتايج در سياستگذاري طرف تقاضاي مسكن قابل استفاده است.

آثار مثبت قيمت مسكن بيانگر اين موضوع است كه هرگونه سياستگذاري براي مديريت قيمت اجاره مسكن بدون توجه به عوامل طرف عرضه ناقص خواهد بود بهويژه دولت ميتواند از طريق عرضه خانههاي استيجاري و مقرراتگذاري نقش تعيينكنندهيي ايفا كند. متغيرهاي مسكن و اجارهبهاي مسكن، هر كدام داراي بازار مجزاي مربوط به خود بوده و تنها نسبت به هم اثرپذيرند.

در اين پژوهش كه توسط نادر مهرگان (استاد دانشگاه بوعلي) و وحيد غفاري (دانشجوي كارشناسي ارشد) صورت گرفته و در فصلنامه اقتصاد مسكن منتشر شده است، باتوجه به تقاضاي مصرفي و سرمايهيي مسكن شهري همچنين متغيرهاي موثر بر آن، اثر متغيرهاي قيمت مسكن، توليد سرانه ناخالص داخلي، تعداد خانوارها و تعداد پروانههاي ساختماني صادره بر قيمت اجاره مسكن شهري در ايران با استفاده از دادههاي تركيبي مربوط به 30استان كشور در دوره زماني1380-1390 موردبررسي قرار ميگيرد و نتايج آن حاكي از آن است كه مدل عمومي تعيين قيمت اجاره مسكن با استفاده از عوامل تقاضا و عرضه ميتواند به نحو قابلقبولي تغييرات قيمت اجاره مسكن را در طول زمان و تفاوت آن بين مناطق شهري استانهاي مختلف كشور توضيح دهد.

تقاضاي مسكن، سرمايهاي است

طي بازه زماني1390-1355 بيش از 14.7ميليون واحد مسكوني به موجودي مسكن اضافه شده درحالي كه تنها 8ميليون خانوار جديد داراي مسكن ملكي شدهاند، اين مساله بدين معناست كه تنها 54درصد از تقاضاي مسكن طي 35سال گذشته مصرفي بوده و 46درصد از تقاضاي مسكن را تقاضاي سرمايهيي پوشش داده است. اهميت موضوع در بازه زماني90-85 دوچندان ميشود، در اين بازه زماني 4.2ميليون واحد مسكوني بدون احتساب خانههاي خالي از سكنه به موجودي مسكن اضافه شده درحالي كه 1.3ميليون خانوار جديد داراي مسكن ملكي بودهاند، اين بدين معناست كه طي فاصله زماني دو سرشماري گذشته نزديك به 70درصد از تقاضاي مسكن موجود به تقاضاي سرمايهيي اختصاص يافته است.

اين مساله از يك سو باعث افزايش تقاضاي مسكن اجارهيي و بهتبع آن افزايش اجارهبها ميشود و ازسوي ديگر تاثير بسزايي در افزايش قيمت مسكن دارد و از آنجا كه قيمت اجارهبها خود تابعي از قيمت نهايي مسكن است منجر به افزايش مجدد قيمت در بازار اجاره نيز ميشود.

سرعت رشد تقاضا در بازار اجاره

يكي ديگر از مشكلات بازار مسكن بالا بودن سهم تقاضاي اجارهيي در بازار مسكن و سرعت رشد آن در چند سال اخير است. افزايش حجم تقاضاي سرمايهيي در بازار مسكن و افزايش قيمت مسكن در بازار، ناتواني خانوارهاي جديد از اختيار مسكن ملكي را بهدنبال دارد و باعث ميشود خانوارها بالاجبار و نه بهصورت اختياري اجارهنشيني را انتخاب كنند، اين مساله تبعات منفي اجتماعي ازجمله افزايش سن ازدواج را نيز بهدنبال داشته است. بررسي آمارهاي سالهاي90-85 نشان ميدهد كه 3.1ميليون خانوار جديد شهري اضافه شده است كه 1.5ميليون خانوار آن سكونت اجارهيي دارند. اين ارقام بدين معناست كه نزديك به 50درصد از خانوارهاي جديد در بازار مسكن، بالاجبار راهي بازار اجاره شدهاند. اين شاخص در بازه سرشماري85-75، 43درصد، در بازه زماني 75-65، 29درصد و در بازه زماني65-55، 8درصد بوده است. نقطه مطلوب سياستگذاري در نوع مالكيت بازار مسكن وضعيتي است كه خانوار بدون هيچ فشار اقتصادي باتوجه به شرايط خود بتواند چه از طريق ساخت، خريد يا اجاره مسكن نياز سكونت هود را مرتفع كند، حال آنكه شرايط ذكر شده براي بازار مسكن در كشور، رفتن خانوار به سمت بازار مسكن استيجاري را تبديل به يك اجبار كرده است. درواقع در شرايط كنوني خانوارها بهدليل اينكه توان خانهدار شدن از طريق ساخت مسكن را ندارند مجبور به حضور در بازار استيجاري مسكن ميشوند و چه بسا سهم بالاتري از درآمد سالانه خانوار خود را نيز به تامين هزينههاي اجاره مسكن اختصاص ميدهند.

راهبردهاي كنترل بازار اجاره

افزايش قيمت اجاره مسكن در بازار از دو عامل اساسي در بازار يعني شكاف ميان عرضه و تقاضا از يك سو و وجود فعاليتهاي سوداگران به دليل وجود شفافيت بازار ازسوي ديگر رنج ميبرد و اين عوامل سبب شدهاند تا قيمتهاي اجاره مسكن در بازار بيش از توان مستاجران بالاخص در كلانشهرهايي مانند تهران باشد.

درواقع بازار اجارهبها بهعنوان يك بازار جانبي و تبعي دركنار مسكن شناخته ميشود و درحقيقت اولويت اصلي خانوار تامين مسكن ملكي براي خود است و اجارهنشيني براساس انتخاب خانوار نيست و خانوار به اجبار اجارهنشيني را انتخاب ميكنند. اين موضوع برخلاف اصول3، 31و 43 قانون اساسي است كه تاكيد بر داشتن مسكن و تامين مسكن مناسب با نياز محرومان از مسكن با حمايت و برنامهريزي دولت دارد. پس ضروري بهنظر ميرسد كه دولت براي ساماندهي بازار اجاره مسكن بهترتيب اولويت راهبردهاي اساسي ذيل را در دستور كار خود قرار دهد:

الف) كاهش تقاضا در بازار اجاره مسكن

ب) افزايش عرضه واحدهاي مسكوني خالي از سكنه به بازار خريد و اجاره

ج) ضرورت قاعدهگذاري دولت در بازار اجاره مسكن

سياستهاي اجرايي براي پيادهسازي راهبردهاي فوق نيز به تفكيك در جدول آمده است.