زمانی برای تغيير فرمول خانهدار شدن با تسه

اگر ميخواهيد با استفاده از اوراق خريد مسكن، خانهدار شويد، لازم است قبل از هر چيز صاحب اين اوراق شويد. با در دست داشتن اين اوراق ميتوانيد به بانك مسكن برويد و به ازاي هر برگ از اين اوراق 500 هزار تومان وام دريافت كنيد. فرابورس بازاري است كه در آن، اين اوراق خريدوفروش ميشود.

به گزارش ایرانجیب به نقل از تعادل، در حال حاضر قيمت هر برگ اوراق حق تقدم (اوراق تسهيلات مسكن) در فرابورس حدود 91 هزار و 500 تومان است؛ يعني شما براي خريد هر برگ اوراق 500 هزارتوماني بايد 91 هزار و 500 تومان بپردازيد. پيش از اين متقاضيان براي دريافت وام 70 ميليون توماني بايد بستههاي 140 عددي اوراق وام را خريداري ميكردند كه با افزايش سقف وام به 110 ميليون تومان حجم اوراق موردنياز براي دريافت تسهيلات مسكن به 220 فقره اوراق افزايشيافته است؛ يعني براي دريافت يك وام 110ميليون توماني با اتكا به اوراق تسهيلات بايد بالاي 20ميليون تومان بپردازند. البته همين وام 110 ميليون توماني نيز در كلانشهرها تامينكننده مناسبي براي هزينه خريد خانه بهحساب نميآيد. كارشناسان مسكن معتقدند در صورت كاهش سود اوراق مسكن ميزان اقساط ماهيانه كاهش پيدا ميكند و در نتيجه افراد بيشتري براي خريد اوراق تقاضا خواهند داد و رونق بازار مسكن بيشتر ميشود.

نبود رابطه معقول ميان درآمد و قيمتها

ميثم رضايي، كارشناس ارشد امور مالي و پولي با بيان اينكه در ايران ســهم تسهيلات بانكي ارائه شده براي خريد مسكن نسبت به اكثر كشورها پايينتر اســت، گفت: بهطوركلي به دليل وجود تورم دو رقمي، رابطه معقولي بين قيمتها و درآمد سالانه يك فرد وجود ندارد. اگر قيمت مسكن در ايران را با كشورهاي توسعهيافته در مقام مقايسه قرار دهيم، تفاوت كمي چنداني نميتوان بين آنها قائل شد.

ميثم رضايي گفت: آن چيزي كه حايز اهميت است و بايد در اين مقايسه مدنظر قرار گيرد، سهم مسكن از درآمد خانوار در كشورهاي مختلف و زمان دسترسي به آن است. با توجه به اين رويكرد عملا ميتوان شاخص دسترسي به مسكن را استخراج كرد.

كارشناس ارشد امور مالي و پولي اظهار كرد: متوسط قيمت هر متر آپارتمان در مراكز شهرهاي ايران تفاوت چنداني با مشابه آن در امريكا ندارد، اما آن چيزي كه در اين مقايسه بايد موردتوجه قرار گيرد، قدرت خريد يك ايراني در قياس با يك شهروند امريكايي است.

وي افزود:به طور متوسط اگر يك ايراني در طول سال تمام درآمد خود را پسانداز كند، تنها قدرت خريد 4/1 متر آپارتمان را دارد درحالي كه شرايط در نمونه مشابه بهگونهيي ديگر است. حال اگر كيفيت و تسهيلات دسترسي به مسكن در دو كشور را نيز مقايسه كنيم، نتايج بسيار متفاوتتر خواهد بود.

وي تصريح كرد: در چنين شرايطي، بهبود تسهيلات در بخش مسكن و برطرف كردن مشكلات اين حوزه مستلزم برنامهريزي علمي بلندمدت در قالب يك برنامه منسجم و دقيق همهجانبه است. رضايي بابيان اينكه اوراق مسكن در تمام كشورها در برههيي از زمان مورد آزمون و خطا قرارگرفته است، گفت: اين اوراق بهطور قطع بهتنهايي نتوانسته افراد را خانهدار كند. در حال حاضر اين وامها در ايران مناسب تمام اقشار جامعه نيست؛ زيرا بيش از 80 درصد مردم ايران توانايي بازپرداخت سود اين تسهيلات را ندارند.

وي با انتقاد از عدم مطالعه جامعه آماري در مورد اوراق مسكن گفت: متاسفانه در هيچ دولتي اقشار جامعه و سطح درآمد آنها مورد آناليز قرار نگرفته است، در اين خصوص مديران جامعه ميتوانند با مطالعات محيطي ضوابط و شرايطي را ايجاد كنند كه همه اقشار در جامعه از منابع و منافع جمعي سود ببرند.

رضايي افزود: در حال حاضر جداي از پروسههاي طولاني دريافت اوراق تسهيلات مسكن هزينههاي خريد اوراق و سودهاي بانكي وزنه سنگيني براي عدم حضور متقاضيان واقعي در بازار است. با يك برآورد كلي ميتوان دريافت متقاضيان اين وامها تنها كساني هستند كه بهنوعي دلال و در كمين موقعيتهاي مطلوب در جامعه هستند. وي تاكيد كرد: در حال حاضر بخش اعظمي از تسهيلات، قوانين و ضوابط مربوط به آن وارد چرخه سفتهبازي شده است و در اين خصوص به نظر نميرسد اين وامها در خانهدار كردن كساني كه متقاضي واقعي مسكن هستند، نقش پررنگي داشته باشد.

رضايي يادآور شد: بهطوركلي بايد گفت، اقتصاد مسكن در ايران بعد انحصار گونهيي دارد و از هيچ بازاري تبعيت نميكند. طبق قوانين اقتصادي كلاسيك، مازاد هر چيزي باعث كاهش قيمت آن كالا ميشود، اما در كشور ما اين مازاد برابر با افزايش قيمتهاست. تا زماني كه بازار روي خوشي به اين مازاد مسكن (طبق آمارها بيش از 54هزار) نشان ندهد بازار مصرفي نخواهيم داشت.

اين فعال عرصه صنعت با يادآوري موفقيت كشور در حل بحران سودهاي بادآورده خودرو گفت: تا چند سال اخير خودرو كالاي سرمايهيي براي بسياري از خانوادهها محسوب ميشد و برخي براي سود بيشتر ماشينهاي متعددي خريد و فروش ميكردند؛ اما الآن اين كالا به يك كالاي كاملا مصرفي تبديلشده است. درحال حاضر، حلقه گمشده بازار مسكن در قيمتگذاري آن است. تا زماني كه بعد استهلاك در قيمت نهايي مسكن حساب نشود، قيمت واقعي مسكن در هالهيي از ابهام و اوهام خواهد بود.

كاهش نرخ سود اوراق به سود متقاضيان

در همين حال، بهرام پارساپور، كارشناس بانكي بابيان اينكه در حال حاضر اوراق مسكن فارغ از مساله دلالبازي است، گفت: در اين مورد فرابورس ايران بهخوبي انجاموظيفه ميكند. اوراق گواهي حق تقدم استفاده از تسهيلات مسكن بانك مسكن از آبان ماه 89 بهمنظور جلوگيري از واسطهگري در خريد و فروش اوراق استفاده از تسهيلات مسكن و ايجاد تمركز در نقلوانتقال آنها وارد فرا بورس شد.

بهرام پارساپور گفت: قيمت اوراق نسبت به عرضه و تقاضا سنجيده ميشود و هيچ بانكي يا شركتي در آن حق دستكاري ندارد. اگرچه بانك مسكن ضوابط و نظارتهايي در اين مورد اعمال ميكند اما با افرايش تقاضا اين وامها در فرا بورس دچار افزايش قيمت ميشوند.

وي تاكيد كرد: بهطوركلي هر نوع مداخله در قيمتگذاري اوراق باعث بدتر شدن وضعيت ميشود. تنها در صورتي ميتوان بر اين مشكل فائق آمد كه محدوديتي در عرضه اوراق نداشته باشيم. پارساپور در پاسخ به اين سوال كه آيا بانك مسكن ميتواند با ايجاد شعب متعدد جلو افزايش قيمت اوراق را بگيرد، گفت: اين امر جز هزينههاي هنگفت چيزي عايد بانك مسكن نخواهد كرد. بهطور مثال، بانك مسكن در تهران بايد چه تعداد شعبه ايجاد كند كه كمهزينه باشد. اين امر بههيچعنوان منطقي نيست و در اين خصوص بانك مسكن نميتواند صندوقهاي متعددي در گوشه و كنار كشور ارائه دهد كه در نهايت وضع بدتر از وضعيت كنوني شود. وي گفت: بانك مسكن بايد در جهت كاهش نرخ سود اوراق مسكن اقدام عملي صورت دهد و همانطور كه در آستانه كاهش 2درصدي نرخ تسهيلات ارائهشده به مشتريان است، سود اوراق را نيز حداقل 2درصد كاهش دهد. در صورت كاهش سود اوراق مسكن ميزان اقساط ماهانه كاهش پيداكرده و درنتيجه افراد بيشتري براي خريد اوراق تقاضا خواهند داد و رونق بازار مسكن بيشتر ميشود.

تغيير فرمول دريافت اوراق

در اين خصوص دبير كانون سراسري انبوهسازان با بيان اينكه افزايش قيمت اوراق به اين دليل است كه مديريت قوي براي آن وجود ندارد و دستهايي در بازار به دنبال تغيير در نرخ اوراق است، گفت: در حال حاضر با احتساب هزينهيي كه متقاضي بايد براي خريد اوراق بپردازد، سود اين تسهيلات به ۳۷درصد ميرسد كه رقم بسيار قابلتوجهي است.

فرشيد پورحاجت گفت: مكانيسم دريافت اوراق براي مردم اين است كه سپردهگذاري ميكنند و با ۱۱ درصد سود سپرده، به ازاي هرماه ۳۴ برگ اوراق دريافت ميكنند، وقت آن رسيده كه فرمول دريافت اوراق تغيير پيدا كند.

وي افزود: بايد تعداد اوراق در هرماه بيشتر باشد تا تعداد برگ اوراق بيشتري وارد بازار شود، در بخش تسهيلات جعاله هم براي يك وام ۱۰ميليون توماني بايد حدود 2ميليون تومان براي خريد اوراق هزينه شود كه بسيار رقم بالايي است.

پورحاجت تاكيد كرد: بانك مسكن به عنوان متولي اين بخش بايد روش پرداخت تسهيلات را تسهيل كند، اگرچه بانك مسكن در تنگناي مالي قرار دارد؛ اما نبايد شرايط به نحوي باشد كه فشار به مردم بيايد. وي بابيان اينكه متاسفانه اين اوراق بهقدري گران و داراي پروسه زماني طولاني است كه تاكنون موفقيت بالايي در خانهدار كردن مردم نداشته است، اظهار كرد: شايد بزرگترين ايراد اوراق مشاركت را در عدم كاهش نرخ سود است طي سال گذشته بانك مركزي توانست نرخ سود ساختوساز را از 24 درصد به 18 درصد، نرخ سود خريد مسكن از طريق صندوقهاي پسانداز را از 14درصد به 9.5درصد و حتي نرخ سود وامهاي مضاربه، جعاله و... را كاهش دهد اما در قبال اوراق فعاليت مفيد و ارزندهيي نداشته و اين اوراق همچنان با سود 18درصد طي مسير ميكند.

پورحاجت گفت: كاهش نرخ سود اوراق مسكن موضوعي مهم و حياتي است و اين امر بايد هر چه سريعتر انجام گيرد.